Renta z nemovitosti, nebo z portfolia? Část třetí: Eva a klidný důchod

Seznamte se s Evou
 

Evě je 62 let a celý svůj život pracovala jako vedoucí pobočky v bance. Se svým manželem Pavlem (66), který je už dva roky v důchodu, žijí ve vlastním rodinném domku na okraji Brna. Děti jsou dospělé, vnoučata přibývají.

Za ty roky si Eva s manželem dokázali naspořit 9 000 000 Kč. Část ze zděděných peněz, část z prodeje chaty, část z dlouhodobého spoření a investic. Eva ví, že by teď peníze neměly jen tak ležet na účtu, ale neumí se rozhodnout, co s nimi.

Za dva roky odejde do důchodu i Eva a státní důchody pokryjí jen část jejich výdajů. Potřebují proto své úspory proměnit na pravidelný příjem, který jim umožní žít v důchodu důstojně – a pokud možno, aby ještě něco málo zbylo dětem.
 

„Nájemné je jistý příjem“

Evina známá Alena před pár lety koupila jeden byt na pronájem. Teď Evě vypráví, jak je to skvělá investice: „Každý měsíc nám chodí nájem, byty pořád rostou na ceně, a až je budeme jednou prodávat, vyděláme. A kdyby něco, tak je prostě necháme dětem.“

Manžel Pavel ale pochybuje: „Co budeme dělat, až v noci zavolá nájemník, že mu vytekl bojler? Nebo až se budeme muset dohadovat s neplatičem? V našem věku už bych se tomu raději vyhnul.“

Evin finanční poradce nabízí jinou možnost: „Místo bytů investujte do globálního akciového portfolia a každý měsíc si z něj budete vybírat rentu. Je to méně starostí – a když budete potřebovat víc peněz, prostě si víc vyberete.“
 

Pojďme si obě verze spočítat

Eva uvažuje o nákupu dvou menších bytů v Brně, každý za 4,5 milionu – přesně tolik, kolik má naspořeno. Byty plánuje co nejrychleji pronajmout, každý za 15 000 Kč měsíčně.

Alternativou je investice všech 9 milionů do diverzifikovaného portfolia a pravidelné čerpání renty.

Poznámka k metodologii: Kalkulačka používá Monte Carlo simulaci s 20 000 scénáři, která zohledňuje náhodné výkyvy jak cen nemovitostí (volatilita 10 %), tak investičního portfolia (volatilita 14 %). Výsledky zobrazujeme jako rozsah možných hodnot (25. až 75. percentil), nikoliv jako jedno „přesné“ číslo.

Jak kalkulačka srovnává obě varianty?
 

Na rozdíl od předchozích dílů zde není hypotéka – Eva kupuje byty za hotové peníze. Srovnání je tedy o něco jednodušší:
 

Varianta A: Dva byty na pronájem

Eva na začátku zaplatí 9 milionů za byty + 180 000 Kč kupní náklady. Každý měsíc inkasuje nájem 30 000 Kč a platí jen relativně nízkou údržbu 4 500 Kč. Čistý příjem: 25 500 Kč/měsíc.

V prvních 3 měsících (hledání nájemníků) nemá žádný příjem, ale pořád platí údržbu.
 

Varianta B: Akciové portfolio

Portfoliový investor dostane do začátku stejnou celkovou částku: 9 000 000 + 180 000 = 9 180 000 Kč. Vše okamžitě investuje do globálního akciového portfolia.
 

Dva režimy čerpání

Naše kalkulačka umožňuje srovnat dva způsoby, jak z portfolia brát peníze:

1. Čistý příjem z bytu – portfolio vyplácí přesně tolik, kolik generují byty. Férové srovnání: Eva by měla v obou variantách stejný měsíční příjem. 

2. Vlastní sazba – Eva si určí procento. Například 4% a v 1. roce vybere 4 % z portfolia, pak každý rok navyšuje o inflaci. V tomto případě může být měsíční příjem vyšší či nižší než je nájemné z bytů. 

Začněme prvním férovým srovnáním.
 

Scénář A: Stejný příjem
 

V tomto režimu oba investoři dostávají stejný měsíční příjem (22 500 Kč/měs, rostoucí s inflací). Otázka zní: komu po 20 letech zůstane víc majetku?

Graf ukazuje vývoj hodnoty obou investic. Žlutá křivka (byty) je tržní hodnota nemovitostí minus náklady na prodej. Modrá křivka je hodnota portfolia po odečtení průběžných výběrů.

Portfolio po celé sledované období mírně vede — ačkoliv mají jeho výsledky širší rozptyl, vyhrává ve více než polovině simulací. Střední hodnota investičního portfolia po 25 letech je 16,7 mil. Kč zatímco byty mají odhadovanou hodnotu 15,7 mil. Kč (obojí po odečtení všech výběrů). 

Hlavním důvodem je, že průměrný růst portfolia (7 %) je vyšší než očekávaný růst cen bytů (3 %), a i když z portfolia pravidelně ubývá, zbytek pořád roste rychleji než nemovitost.

Za 25 let obě varianty vyplatí Evě naprosto stejné peníze (10,4 milionů Kč). Rozdíl je pouze v tom, co zbyde jako rezerva na pozdější roky nebo pro další generace jako dědictví.
 

Scénář B: Eva potřebuje víc peněz

Tady přichází na řadu klíčová výhoda portfolia. Představme si, že Eva bude mít v některých obdobích vyšší výdaje:

• Pavel potřebuje lepší zdravotní péči – 500 000 Kč na rehabilitaci

• Vnouče jde na vysokou do zahraničí – 200 000 Kč/rok na pomoc s výdaji

• Sen o cestě kolem světa – 800 000 Kč

V reálném životě se takové situace dějí. Jak může Eva reagovat u každé investiční varianty?
 

Investiční byty: nutnost prodat

Z nájemného má Eva 25 500 Kč měsíčně. Pokud potřebuje víc, musí prodat jeden celý byt – kus nemovitosti nelze „useknout“. Prodej znamená:

• Provize realitce (6 %): u bytu za 5 mil. = 300 000 Kč. 
• Ztráta nájemního příjmu: po prodeji z jednoho bytu už Eva dostává jen polovinu renty. 
• Daňové komplikace u nemovitostí držených kratší dobu. 
• Prodej trvá měsíce – pokud Eva potřebuje peníze rychle, možná bude muset prodávat pod cenou. 
   

Investiční portfolio: stačí zvýšit výběr

V tomto případě Eva jednoduše zvýší svůj pravidelný výběr. Chce najednou 500 000 Kč na Pavlovy zdravotní výdaje? Žádný problém, peníze má na účtu za pár dní. Chce zvýšit měsíční rentu na dva roky? Stačí změnit příkaz.

V kalkulačce si můžete snadno nastavit vlastní míru výběru: např. 5 % (místo ~3,3% v původním scénáři) a vyzkoušet, jak by obě varianty dopadly. Eva teď první rok z portfolia vybírá 38 250 Kč měsíčně místo původních 22 500 Kč. 

• Byty: Eva dostává stále jen 22 500 Kč/měsíčně z nájmů. Chybějící 15 750 Kč musí vzít někde jinde – z rezervy, z prodeje bytu, z úvěru – nebo se zkrátka uskromnit. 
• Portfolio: Eva pohodlně vybírá svoji požadovanou rentu 38 250 Kč/měsíčně. Hodnota portfolia klesá rychleji, ale pořád se spolehlivě drží nad nulou díky rychlejšímu růstu.

Po 25 letech v portfoliu stále zbývá asi 5,2 mil. Kč, ale hlavně – Eva měla svobodu vybírat víc, když to potřebovala.

Z investičních bytů by takto vyšší částku buď vůbec vybírat nemohla, nebo by musela jeden z bytů prodat a čelit dalším komplikacím. 
 

Flexibilita > malý rozdíl ve výnosu
 

Viděli jsme, že portfolio při stejných výběrech zanechalo, v naší konkrétní situaci, na konci investičního horizontu vyšší hodnotu. Jak jsme si ale ukázali, ty skutečné výhody investičního portfolia pro čerpání renty leží jinde: 

• Flexibilita výběrů – můžete vybírat více, méně, nepravidelně – podle potřeby.
• Likvidita – při prodeji máte peníze za 2 dny, ne za 2 měsíce.
• Diverzifikace – tisíce firem ve 40+ zemích vs. 2 byty v jedné lokalitě.
• Minimum starostí – žádní nájemníci, žádné SVJ, žádné opravy.
• Snadnější dědictví – portfolio rozdělíte na libovolné podíly během minut, nemusíte mít stejný byt pro všechny děti. 
   

Vyzkoušejte si svůj vlastní scénář

Každá situace je ale něčím jiná. Zadejte své vlastní parametry do naší kalkulačky – nastavte konkrétní cenu bytů, výši nájmů i míru čerpání a podívejte se, jak vychází právě váš scénář:

Zakončení série
 

V této mini sérii jsme si prošli tři fáze investorova života a rozdílná rozhodnutí, kterým čelí:

• Matěj (29) – bydlení ve vlastním či pronájem? Koupě vlastního bytu na hypotéku a nájem s investováním jsou matematicky velmi vyrovnané možnosti. Klíčové jsou osobní preference a disciplinované spoření. 
• Petr (45) – maximální růst majetku před důchodem. I tady jsou investiční byt s hypotékou a portfolio ekonomicky srovnatelné. Záleží hlavně na tom, kolik chce Petr investici věnovat času a úsilí. 
• Eva (62) – život z úspor a čerpání renty. Finančně opět velmi vyrovnané, ale flexibilita a likvidita činí portfolio pro většinu lidí lepší volbou.

Pokud bychom celou sérii měli shrnout jednou větou, pak bychom řekli, že na otázku investice vs. nemovitosti neexistuje univerzálně správná odpověď. Záleží na mnoha faktorech jako je váš investiční horizont, lokalita, příjem, tržní podmínky a osobní preference. 

Vždy je ale dobré o této otázce uvažovat racionálně a v případě jakýchkoliv pochyb se obrátit na svého finančního poradce, který vám pomůže nejlépe v kontextu vaší konkrétní situace.

                                                                                  
Upozornění: Tento článek nepředstavuje investiční doporučení a historická výnosnost není nikdy zárukou budoucích výnosů. Investice na kapitálových trzích jsou vždy rizikové a společnost Edward negarantuje dosažení výnosů z těchto investic. Před investováním se proto vždy poraďte se svým finančním poradcem.

ZDROJ: https://edwardinvest.cz/renta-nemovitost-vs-portfolio-eva-duchod/