Často se mě ptáte, zda je právě teď vhodná doba na koupi investiční nemovitosti? Je to dobrý nápad i v době, kdy se úrokové sazby drží mezi 4 – 5 % a ceny nemovitostí neustále rostou? Podle mého názoru, ANO.
Proč si to myslím? Investiční nemovitost může být skvělým zdrojem pasivního příjmu, rentou nebo může posloužit jako cenný startovní kapitál pro vaše děti.
Pojďme se podívat na modelový příklad – plánujete pořízení investičního bytu, ale nechcete do něj investovat žádné vlastní finanční prostředky. Vlastníte již nemovitost, ve které bydlíte, a splácíte na ni hypotéku. Hodnota této nemovitost se výrazně zvýšila a je možné jí použít jako dozajištění vaší nové hypotéky na koupi investičního bytu.
První krok
Nejprve je potřeba spočítat, zda jste pro banku bonitní. Banka vám půjčí klidně několik hypoték, pokud prokážete, že máte volné prostředky na jejich splácení. Jak banky pracují s bonitou? Pokud po sečtete příjmů zjistíte, že splátky Vašich současných i plánovaných úvěrů nepřekročí 50 % příjmů, je tu velká šance, že jste pro banku bonitní.
Výběr nemovitosti a hypotéka
Vybrali jste si novostavbu bytu za kupní cenu 4.000.000 Kč a máte zjištěno, např. přes server sreality.cz, že se nájmy ve vybrané lokalitě pohybují okolo 18.000 Kč/měsíc. S finančním poradcem jste vypočítali možné parametry hypotéky. Při úrokové sazbě 4,59 % vychází splátka 20.482 Kč/měsíc. Jste smířeni s tím, že vám nájem nepokryje celou výši splátky hypotéky, ale řekli jste si, že rozdíl zvládnete splácet. Větší část splátky vám pomáhá splácet nájemník.
Takže máme jasnou cenu nemovitosti, výši nájmu a splátku hypotéky
| Kupní cena bytu | 4.000.000 Kč |
|---|---|
| Splátky hypotéky | 20.482 Kč/měsíc (4.000.000 Kč, 30 let, úrok 4,59 %) |
| Nájemné | 18.000 Kč/měsíc |
Náklady majitele a nájemníka
Nyní je potřeba si ujasnit, jaké vás, jako majitele budoucího bytu, čekají další náklady a které náklady platí nájemník.
| Náklady bytu – MAJITEL | |
|---|---|
| Fond oprav (vč. vody, tepla, úklidu spol prostor) | 24.000 Kč/rok (2.000 Kč/měsíc) |
| Daň z nemovitosti | 2.000 Kč/rok |
| Pojištění nemovitosti | 3.600 Kč/rok |
| Opravy a údržby | 0 Kč |
| CELKEM | 29.600 Kč/rok |
| Náklady bytu – NÁJEMNÍK | |
|---|---|
| Energie (elektřina, plyn) | cca 2.000 Kč/měsíc |
|
Internet |
cca 400Kč/měsíc |
|
Komunální odpad |
cca 2000 Kč/rok |
| Nájem | 18.000 Kč/měsíc |
Roční výnosnost Vaší investice
Celé to odstartujete a chcete si spočítat, kolik Vám investice ročně vynáší.
| Čistá výnosnost/rok | |
|---|---|
| Příjem – nájmu 18.000 Kč/měsíc | 216.000 Kč |
| Náklad – fond oprav 2.000Kč/měsíc | 24.000 Kč/rok |
| Náklad – daň z nemovitosti 2.000 Kč/rok | 2.000 Kč/rok |
| Náklad – Pojištění nemovitosti 3.600 Kč/rok | 3.600 Kč/rok |
| Náklad – Splátka hypotéky 2.482 Kč/měsíc | 29.784 Kč/rok |
| Náklad – Opravy | 0 Kč/rok |
|
Výpočet roční výnosnosti: Celkové příjmy z bytu – celkové náklady/4.000.000 Kč + 100 % |
|
Prodej, celková výnosnost
Po 5 letech se rozhodnete investiční byt prodat. Byt zvedal svoji hodnotu každý rok o 3 %, podobně jako inflace. Chcete vědět, kolik vám vaše investice celkové vynesla. Jak na to? Potřebujeme znát tyto údaje:
| CELKOVÁ VÝNOSNOST Prodej bytu po 5 letech, prodejní cena 4.637.000 Kč (počítání, že byt zvedal svou hodnotu každý rok o 3%) |
|
|---|---|
| Příjem – nájmu 18.000 Kč/měsíc |
1.080.000 Kč / 5 let |
| Příjem – Zisk z prodeje bytu |
637.000 Kč |
| Náklad – fond oprav 2.000 Kč/měsíc |
148.000 Kč / 5 let |
| Náklad – daň z nemovitosti 2.000 Kč/rok |
10.000 Kč / 5 let |
| Náklad – Pojištění nemovitosti 3.600 Kč/rok |
18.000 Kč / 5 let |
| Náklad – Splátka hypotéky 2.482 Kč/m |
148.920 Kč / 5 let |
|
Náklad – Opravy |
0 Kč / 5 let |
| Výpočet celkové výnosnosti: Celkové příjmy z bytu – celkové náklady/4.000.000 Kč + 100 % ((1.080.000 + 637.000 -148.000 – 10.000 – 18.000 – 148.920) / 4 000 000) * 100 = 34,8 % (za 5 let, průměrně 6,96 % ročně) |
|
Závěr
Investice do nemovitosti k pronájmu je, i v současné době vysokých cen nemovitostí a úrokových sazeb, zajímavou příležitostí. Nabízí totiž ochranu před inflací, udržují hodnotu vašeho majetku a generují pasivní příjem. Když začnou stoupat sazby hypoték a roste cena nemovitosti, klesne zájem o financování vlastního bydlení, Na druhé straně ale stoupne zájem o nájemní bydlení, což je pro investory do nájemního bydlení dobrá zpráva.
Při správném výběru lokality a kvalitní správě nemovitosti můžete dosáhnout vysokého zhodnocení. Navíc, s inflační doložkou v nájemní smlouvě si zajistíte, že vaše příjmy budou držet krok s rostoucími náklady. A pokud se vám v čase podaří vyjednat s bankou snížení úrokové sazby hypotéky, vaše měsíční splátky se sníží, což zvýší vaši ziskovost.
Nicméně, je důležité si uvědomit, že investice do nemovitostí, jako každá investice, s sebou nese rizika. Trh s nemovitostmi podléhá cyklickým výkyvům a může být ovlivněn mnoha faktory, jako jsou ekonomická situace, změny úrokových sazeb nebo demografický vývoj. Proto je nezbytné k investici přistupovat s rozvahou a důkladně zvážit všechny potenciální rizika.
Na koho se obrátit
Zaujal vás tento článek nebo máte další otázky? Neváhejte nás kontaktovat
