Desetinka k desetince. Jak kouzlit s úrokovou sazbou hypotéky? | Pultar a partneři s.r.o.

Desetinka k desetince. Jak kouzlit s úrokovou sazbou hypotéky?

Vláda před několika týdny schválila změnu zákona, která umožní bankám naúčtovat si až dvě procenta z nesplacené jistiny, když klienti splatí hypotéku předčasně nebo mimo zákonné možnosti. „Pokutovat“ někoho, že splatí svůj dluh, a to dokonce v předstihu? Ano, na první pohled to možná působí paradoxně, ale stačí se nad tím zamyslet trochu detailněji, abychom celou věc viděli v jiném světle. Změna může přinést zlevnění hypoték napříč trhem.

Pokud zákon schválí i parlament a skutečně začne platit, bude se jednat o návrat k evropskému normálu. Tuzemské podmínky se v posledních letech vymykají evropským zvyklostem. V konečném důsledku to povede k výhodnějším podmínkám hypoték pro nové i stávající klienty.

Hypotéka jako vztah

Hypotéka je vztah a jako v každém vztahu platí i zde závazky pro obě strany. Když banka půjčuje prostřednictvím hypotéky klientovi peníze, například se zafixovanou sazbou na sedm let, musí si je sama obstarat – buď od svých klientů, kterým úročí úspory na účtech, nebo si je půjčí na mezibankovním trhu za pevně danou sazbu. Klientovi je poskytne s o něco vyšším úrokem a rozdíl pro ni představuje zisk. Když klient nedodrží svůj závazek a hypotéku předčasně splatí, bance se najednou vrátí peníze, které musí na trhu znovu „udat“ a často je půjčí ze méně, čímž se dostane do úrokové ztráty.

Například v roce 2021 při vlně refinancování, kdy klienti cestovali ve velkém mezi bankami za lepšími sazbami, se takto přelily hypotéky za 40 miliard korun a bankovní ztráty dosáhly stovek milionů. Tato „hypoteční turistika“, kdy klienti měnili bankovní domy podle toho, kde dostali výhodnější sazbu, se stala běžnou praxí v předchozích letech, kdy úrokové sazby hypoték stabilně klesaly.

Levnější hypotéky pro všechny

Splatit hypotéku předčasně prakticky bez jakékoliv poplatku u nás umožnil až od roku 2016 nový zákon o spotřebitelském úvěru, který nařídil bankám si v takovém případě účtovat jen tzv. účelně vynaložené náklady. Banky k tomu přistoupily různě, ale po řadě sporů a po rozhodnutích České národní banky se vžila praxe, kdy si komerční banky účtují v podstatě jen administrativní náklady v řádu stokorun a ne náklady, které mají s obstaráním peněz na trhu.

Pochopitelně je kvůli tomu z bankovních domů slyšet skřípání zubů. Nezůstává ale jen u toho a tento stav se reálně propisuje paušálně do všech hypoték. Protože banky musejí s rizikem předčasného splacení ve svých bilancích počítat, aplikují rizikovou přirážku a nabízejí hypotéky o něco dráž, než by mohly, pokud by měly garanci, že je klienti jen tak neopustí. Na celém trhu by tak po úpravě mohlo dojít ke znatelnému poklesu hypotečních sazeb, které z velké části rozhodují o tom, zda domácnost na hypotéku dosáhne.

Delší fixace v ohrožení

Od bank také jasně zaznívá, že pokud se situace nezmění, upustí od dlouhodobějších fixací úvěrů. Kdo by si chtěl zafixovat hypotéku na déle než na tři roky, musel by sáhnout hlouběji do kapsy kvůli výrazně vyšší úrokové sazbě. Už dnes jsou hypotéky s delší fixací dražší, než by mohly být. Klienti by s omezením delších fixací měli výrazně zkrácenou dobu jistoty, kdy mohou ve svém rozpočtu počítat s jasně stanoveným výdajem.

V extrémním případě bychom se mohli dostat do situace, kdy by byly hypotéky poskytovány dominantně s tzv. plovoucí sazbou, která by se odvíjela „v přímém přenosu“ od úrovně sazeb nastavovaných centrální bankou. Splátky by pak mohly růst domácnostem klidně z měsíce na měsíc, pokud by docházelo k překotnému růstu sazeb, jako jsme viděli v posledních letech. Prakticky to takto známe například ze Španělska.

V ostatních evropských zemích je zcela běžné, že při předčasném splacení hypotéky klienti s určitou sankcí počítají. Například ve Francii dosahuje poplatek výše splacených úroků za posledních šest měsíců. Výše podílu úroku v měsíční splátce s uplynulým časem klesá, a tak například po dvou desítkách let je už poplatek za předčasné splacení prakticky symbolický. Ve Velké Británii dosahuje poplatek za předčasné splacení hypotéky běžně i 5 procent z nesplacené jistiny. I zde platí, že čím déle člověk splácí, tím méně se předčasné splacení prodraží.

Možnosti splatit hypotéku předčasně zůstávají

Stávající možnosti, jak splatit hypotéku předčasně bez poplatku navíc, zůstanou zachovány. Typicky je to při konci fixace po sdělení nové sazby, při úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invaliditě, která nedovolí hypoteční úvěr dále splácet. A jednou ročně lze také splatit celou čtvrtinu z výše hypotéky. Nově se navíc navrhuje možnost splatit hypotéku beztrestně i při rozvodu klienta či prodeji nemovitosti po dvou letech od její koupě.

Možnost poplatku ve výši až dvou procent z nesplacené jistiny neznamená, že takový poplatek zavedou banky plošně. Stejně tak se neuzavře ani prostor pro refinancování. Pokud by klient dostal nabídku s výrazně lepší sazbou, než jaká je ta stávající, může se mu přechod k jiné bance stále vyplatit.

Hypotéky jsou a zůstanou extrémně konkurenční produkt, kdy mezi sebou budou banky pravděpodobně ještě více bojovat o klienty výhodnějšími sazbami a podmínkami. V konečném důsledku tak zavedení „sankce“, která by případně dopadla jen na podstatnou menšinu klientů, mělo přínos v podobě levnějších hypoték pro celý trh a přispělo ke zvýšení dostupnosti bydlení.

Libor Vojta Ostatek, hypoteční expert, Broker Trust

Na koho se obrátit

Zaujal vás tento článek? Neváhejte nás ohledně vašich otázek k hypotékám kontaktovat