Zhruba před rokem se ČNB vyjádřila, že ceny nemovitostí jsou asi o 20 % nadhodnoceny oproti „rovnovážnému stavu“. Pod tím je nejjednodušší si představit dobu, po kterou trvá průměrné domácnosti pořídit si byt vhledem k jejích příjmům. ČR na tom v tomto měřítku byla jednoznačně nejhorší v Evropě. Počet ročních mezd ke koupi bytu byla dokonce na čísle 14.9 (tedy téměř 15 let by musela průměrná česká domácnost dávat všechny svoje příjmy jen na pořízení průměrného bytu). Regionálně je situace samozřejmě jiná a v Praze byl tento ukazatel na 18.9 násobku roční mzdy a v Ostravě například 8 násobek. Od té doby však došlo k významným změnám na trhu.
Rozevřené nůžky se začaly pomalu zavírat vlivem několika faktorů, zejména pak poklesem cen nemovitostí (celorepublikově 4 %, regionálně i 20 %), vysokou inflací a s tím spojeným růstem nominální mzdy. Pokud bychom počítali, že nemovitosti klesly o 4 %, a mzdy vzrostly o 8 %, pak se velmi zjednodušeně zvýší dostupnost nemovitostí o 12 %. To odpovídá zhruba i aktuálnímu násobku ročních mezd potřebných k pořízení bytu, které je na čísle 13.5 celorepublikově (Praha 16.5, Ostrava 7.3), což je zhruba 10 % zlepšení. Tento trend by měl pokračovat i v dalších měsících, a rozhodně to neznamená, že ceny nemovitostí zásadně klesnou! Naopak. Letošní rok sice ještě bude ve znamení poklesu cen, a to v centrálním scénáři asi 5 % celorepublikově, především v prvním pololetí letošního roku, ale v kombinaci se stabilizací úrokových sazeb a růstem mezd by se dostupnost bydlení mohla zlepšit o cca dalších 10 %.
Z našeho pohledu to znamená, že v průběhu roku 2023 by měla nastat jedna z nejlepších příležitostí pro nákup residenčního bydlení za posledních nejméně 15 let. Atraktivitě napomáhají i vyšší výnosy z nájmů, které vzrostly místy až o 30 %. Dlouhodobě se však Česká republika nejspíše bude přibližovat západním trhům, kde je podíl nájemního bydlení asi 40 % (v ČR je to nyní kolem 20 %), a poroste význam privátního nájemního bydlení na trhu.
Zajímavostí posledních měsíců, kterou jsme však předvídali a dle toho také loni uzpůsobili investiční strategii společnosti Habito property s.r.o., jsou stavební pozemky. Ty buď neklesly vůbec, nebo dokonce meziročně vzrostly (a například ve Středočeském kraji až o 15 %!). Obecný nedostatek stavebních pozemků z nich děla velmi atraktivní komoditu i do příštích let a naše portfolio se dnes skládá zhruba ze 33 % ze stavebních pozemků určených k developmentu. Naše investiční strategie je ve všech ohledech konzervativní a vzhledem ke každodenním čerstvým datům a informacím z realitního trhu jsme schopni velmi pružně reagovat na vývoj. Navzdory poklesu nemáme v portfoliu jediný ztrátový projekt, a naopak jsme schopni vytvářet i v tomto tržním prostředí zajímavé výnosy. Na další kvartály plánujeme významně posílit akviziční činnost a těžit tak z obratu trhu v příštích dvou letech.
Na závěr bych rád zmínil nový projekt www.mooy.cz. Společně se společností Broker Trust a.s. jsme založili finanční startup, který nabízí zájemcům o vlastní bydlení alternativní způsob financování koupě bytu či domu, a také pomáhá lidem ve složité finanční situaci uvolnit si prostředky vázané v jejich nemovitosti s právem zpětného odkupu až na pět let. Byť tyto produkty na trhu již existují, našim cílem je nabídnout na rozdíl od naší konkurence maximálně férové podmínky a lidský přístup, jelikož každý máme svůj příběh a MOOY bere při tvorbě individuální nabídky na každou životní situaci ohled.
Ing. Jan Mynář, CFA | BO! reality
